— Опорный гид · Налоги

Мас Рехиша: налог на покупку недвижимости в Израиле

Мас Рехиша (מס רכישה) — израильский налог на покупку недвижимости. Его платит покупатель в каждой сделке, и для иностранца или инвестора это вторая по величине статья расходов после самой цены объекта.

Прогрессивная шкала зависит от статуса покупателя (резидент Израиля — первое жильё, второе жильё, иностранец, оле хадаш) и от стоимости объекта. Неучёт может обернуться сюрпризом в 100 000–400 000 ₪.

В этом гиде — актуальные шкалы 2026, правила расчёта, сроки уплаты, льготы и типичные ошибки русскоязычных и иностранных покупателей.

Мас Рехиша: определение и принцип

Налог регулируется Законом о налогообложении недвижимости 1963 года (Хок Мисуй Мекаркеин). Он применяется к любой покупке: квартира, дом, земля, права на строительство, доли в риелторской компании.

Он рассчитывается от заявленной цены покупки — или, если налоговая считает цену заниженной, от реальной рыночной стоимости, которую переоценивает сама. Манипуляции с ценой — уголовное преступление.

Шкала прогрессивная, по ступеням. Какая шкала применяется — определяет статус покупателя, а не сам объект.

Шкала резидента — первое жильё (2026)

Для резидента Израиля, у которого это единственная квартира (дира йехида): 0% до ~1 978 000 ₪, 3,5% до 2 347 000 ₪, 5% до 6 055 000 ₪, 8% до 20 183 000 ₪, 10% выше.

Квартира 2 500 000 ₪ для резидента-первопокупателя даст около 20 600 ₪ налога — кардинально ниже других статусов. Это главное налоговое преимущество резидентства.

Условия: объект должен стать основным жильём в течение 24 месяцев, и при подписании нельзя владеть более 33% другой квартиры.

Шкала второго жилья / инвестора-резидента

Для резидента, покупающего вторую квартиру (инвестиция, дача): сразу 8% на первые 6 055 000 ₪, далее 10%.

Инвестор-резидент на квартире за 2 500 000 ₪ платит 200 000 ₪ — в 10 раз больше первопокупателя. Это намеренная политика защиты основного жилищного рынка.

Легальный приём: если продать действующее основное жильё в течение 24 месяцев после покупки второго, можно переквалифицировать второе как дира йехида и вернуть разницу налога.

Шкалы иностранца и оле хадаш

Для иностранца (тошав хуц) шкала идентична шкале второго жилья: 8% до 6 055 000 ₪, 10% выше. Льготной первой ступени нет.

Статус оле хадаш открывает льготную шкалу на 7 лет с даты алии: 0,5% до ~1 988 000 ₪, 5% выше — используется один раз, для основного жилья или коммерческого объекта.

Важно: льгота привязана к дате официальной алии, а не к дате покупки. Многие репатрианты теряют преимущество, покупая слишком рано или через неверную структуру.

Расчёт, декларация и уплата

Декларация (махсав мас рехиша) подаётся в Мас Шевах в течение 30 дней с подписания договора (Хеским Мехер). Просрочка — пени.

Сама уплата обычно в течение 60 дней с декларации. Без оплаты регистрация в Табу невозможна — объект юридически остаётся за продавцом.

Точный расчёт зависит от стоимости, статуса, созаёмщиков и структуры (физлицо vs компания). Ошибки в несколько тысяч шекелей часты: ваш адвокат должен выпустить заверенный махсав до подписания.

Частые вопросы — Мас Рехиша

Какая ставка Мас Рехиша для иностранца, покупающего в Израиле?+

Без активного статуса оле — как иностранец: 8% до ~6 055 000 ₪, далее 10%. На квартиру 2 млн ₪ — около 160 000 ₪.

Сохраняет ли оле хадаш льготу пожизненно?+

Нет. Льготная шкала действует один раз и только в течение 7 лет с даты официальной алии. Затем — стандартная шкала.

Можно ли финансировать Мас Рехиша через машканту?+

Нет. Банк Израиля запрещает направлять машканту на расходы по сделке. Налог платится из собственных средств, поверх первоначального взноса.

Что если занизить цену в договоре?+

Налоговая может в одностороннем порядке переоценить и взыскать налог с реальной стоимости, плюс пени и проценты. Уголовно — тяжкое уклонение. Никогда не соглашайтесь.

Есть ли полные освобождения?+

Несколько случаев: наследство, дарение между супругами, отдельные внутренние переводы в семейной компании, ставка оле на первой ступени (~0,5%). Все требуют подтверждения налогового адвоката.

Итог: контроль над Мас Рехиша

Мас Рехиша — никогда не «гибкая» переменная: он механичен, предсказуем, и должен быть в бюджете ДО подписания резервационного договора.

Правильно: попросить адвоката выпустить махсав сразу после выбора объекта, проверить статус (резидент, второе жильё, оле, иностранец), выбрать структуру покупки (физлицо, совместная, компания).

Для иностранного покупателя пара налоговый адвокат + ипотечный брокер так же важна, как выбор самой квартиры. Закажите у нас независимый налоговый анализ до подписания.

— До подписания

Закажите симуляцию Мас Рехиша до договора

Мы рассчитываем точный налог, проверяем ваш статус и находим легальные оптимизации.

Получить бесплатный анализ

Продолжить чтение