— Опорный гид · Городское обновление

Тама 38 и Пинуй Бинуй: реновация в Израиле

Тама 38 (תמ״א 38) и Пинуй Бинуй (פינוי בינוי) — две главные израильские программы реновации. Они позволяют собственнику превратить старую квартиру в новую — бесплатно или с компенсацией — в обмен на права застройки, передаваемые девелоперу.

При правильном понимании сделка создаёт ценность (часто +30-60% к исходной цене), повышает сейсмобезопасность и полностью обновляет объект. Плохая переговорная позиция приводит к годам процедур и заниженной компенсации.

Гид охватывает принципы каждой программы, стандартные коэффициенты компенсации, сроки, налогообложение и подводные камни для иностранных покупателей.

Тама 38: усиление на месте

Тама 38 — национальный план, разрешающий девелоперам надстраивать этажи, лифты, балконы и парковку к существующему зданию в обмен на сейсмоусиление конструкции. Здание не сносится.

Собственник получает обновлённую квартиру (Тама 38/1) или полностью перестроенную (Тама 38/2 — снос-стройка). Без оплаты от собственника: девелопер окупается продажей добавленных квартир.

Условия: здание построено до 1980, согласие 66% совладельцев (50% с 2020 для некоторых вариантов), муниципальное разрешение. Срок: в среднем 3-5 лет от соглашения до сдачи.

Пинуй Бинуй: квартальный снос-перестройка

Пинуй Бинуй шире: полный снос старого квартала и строительство новых башен на его месте. Собственник получает бесплатно более крупную новую квартиру в новом комплексе.

Стандарт: 1 старая квартира → 1 новая на 25-50% больше, в том же районе. Плюс временное переселение и компенсация расходов за 3-4 года стройки.

Условия: согласие 80% совладельцев (66% после реформы 2024), утверждение градостроительного плана, лицензированный девелопер. Процедура: в среднем 7-10 лет — долго, но значительная создаваемая ценность.

Применимое налогообложение

Главное налоговое преимущество: передача прав застройки девелоперу освобождена от Мас Шевах для собственника. Прирост по новой квартире облагается только при будущей перепродаже.

Для девелопера: полный Мас Рехиша на проданные новые квартиры, плюс НДС 17%. Исходный собственник не платит ни Мас Рехиша, ни НДС за свою новую квартиру.

Внимание: при покупке квартиры, уже включённой в Тама 38 / Пинуй Бинуй, запросите ВСЕ подписанные договоры с девелопером.

Инвестиции в Тама 38 / Пинуй Бинуй

Покупка в здании-кандидате может умножить ценность за 5-10 лет. Но риски реальны: оппозиция совладельцев, банкротство девелопера, муниципальная блокировка, задержка на годы.

Обязательные проверки до покупки: процент уже подписавших совладельцев, личность и платежеспособность девелопера, статус муниципального разрешения, существующие договоры, банковские гарантии (Хок Мехер).

Типичная стратегия: целиться в здания с 50%+ согласием при солидном девелопере — оптимальное соотношение риск/доходность.

Частые вопросы — Тама 38 и Пинуй Бинуй

Чем отличается Тама 38 от Пинуй Бинуй?+

Тама 38 усиливает существующее здание (с добавлением этажей). Пинуй Бинуй полностью сносит и перестраивает квартал.

Платит ли собственник что-либо?+

Нет. Девелопер финансирует всё и окупается через добавленные квартиры или новые башни. Никаких прямых расходов.

Сколько это занимает?+

Тама 38: 3-5 лет от соглашения до сдачи. Пинуй Бинуй: 7-10 лет, сложнее из-за полного сноса и переселения.

Какой процент согласия нужен?+

Тама 38: 66% (иногда 50%). Пинуй Бинуй: 80% до реформы 2024, 66% после. Меньшинство больше не блокирует систематически.

Можно ли купить уже включённую квартиру?+

Да, распространённая стратегия. Но проверьте существующие договоры, девелопера и гарантии Хок Мехер до подписания.

Итог: использование реновации

Тама 38 и Пинуй Бинуй — одни из лучших рычагов создания недвижимой ценности в Израиле, при условии инвестиций в серьёзно продвинутый проект с надёжным девелопером.

Для владельца старого здания в Тель-Авиве, Бат-Яме или Рамат-Гане игнорирование этих программ часто означает оставить сотни тысяч шекелей на столе.

— До обязательств

Закажите анализ проекта Тама 38 или Пинуй Бинуй

Мы оцениваем предложение девелопера, коэффициент компенсации и юридические гарантии до подписания.

Получить бесплатный анализ

Продолжить чтение