— Опорный гид · Налоги продавца

Мас Шевах: налог на прирост капитала при продаже

Мас Шевах (מס שבח) — израильский налог на прирост капитала с недвижимости, его платит продавец при каждой передаче. Стандартная ставка — 25% от чистого прироста, что часто превышает 200 000 ₪ при обычной непродуманной сделке.

Закон даёт щедрые льготы — прежде всего для дира йехида — и механизм линейного расчёта, защищающий долгосрочную недвижимость. Грамотная подготовка может полностью освободить сделку; ошибка существенно сократит чистую выручку.

Этот гид охватывает ставки, льготы, линейный метод, подачу декларации, сроки и легальные стратегии оптимизации для продавца в 2026 году.

Мас Шевах: определение и ставка

Регулируется тем же законом 1963 года, что и Мас Рехиша. Применяется к любому физическому или юридическому лицу, передающему право на недвижимость в Израиле — резиденту, иностранцу или оле хадаш.

Ставка — 25% от чистого прироста для физических лиц (до 47% для коммерческих компаний). Прирост = цена продажи − индексированная стоимость покупки − вычитаемые расходы (уплаченный Мас Рехиша, адвокат, агент, документированные улучшения).

Для иностранных резидентов ставка та же, налоговое соглашение даёт право налогообложения Израилю по недвижимости в Израиле. Двойного налога нет, но обязательна декларация в стране резидентства.

Льгота дира йехида

Резидент Израиля, продающий свою единственную основную квартиру, получает полное освобождение от Мас Шевах без ограничения суммы — при условии владения не менее 18 месяцев и отсутствия иной квартиры (или менее 33% доли).

Льгота используется каждые 18 месяцев — выгодно для семей, постепенно повышающих класс жилья. Для иностранцев действует только если докажут, что не владеют жильём в стране проживания — на практике редко принимается.

Статус оле хадаш не открывает дополнительную льготу по Мас Шевах (в отличие от Мас Рехиша). Ключевой статус — резидент.

Линейный расчёт и старые объекты

Для объектов, купленных до 2014 года, закон ввёл линейный расчёт, полностью освобождающий долю прироста до 01.01.2014. Только доля с 2014 года облагается 25%.

Практически, квартира, купленная в 2000 и продаваемая в 2026, получит освобождение примерно на 54% от прироста — крупная льгота для долгосрочных собственников.

Механизм работает автоматически, но требует расчёта, заверенного израильским налоговым адвокатом или бухгалтером. Ошибка ведёт к переплате, которую сложно вернуть.

Декларация, сроки и уплата

Продавец подаёт махсав мас шевах в течение 30 дней с подписания Хеским Мехер. Просрочка — пени.

Оплата примерно в течение 60 дней. Без оплаты налоговое разрешение (ишур мисим) не выдаётся — а без него передача в Табу невозможна. Продавец остаётся юридическим собственником, покупатель блокирован.

Многие продавцы недооценивают этот календарь и теряют месяцы. Правильно: получить прогнозный махсав ДО выставления — результат может изменить ценовую стратегию.

Частые вопросы — Мас Шевах

Какая ставка Мас Шевах в Израиле?+

25% на чистый прирост для физлица. Компания может облагаться до 47% в зависимости от режима.

Автоматична ли льгота дира йехида?+

Нет. Её нужно заявить в декларации: основное жильё, единственное, владение не менее 18 месяцев, без иной квартиры выше 33%.

Может ли иностранец получить льготу?+

Теоретически да, если докажет отсутствие жилья в стране проживания — редко принимается. Иностранец платит полный Мас Шевах.

Как работает линейный расчёт?+

Для квартир до 2014 прирост распределяется пропорционально времени. Только часть после 01.01.2014 облагается 25%.

Вычитаются ли расходы на улучшения?+

Да, при документировании счетами с НДС. Храните все счета по ремонту.

Итог: контроль над Мас Шевах

Мас Шевах редко неизбежен. С грамотно оформленной дира йехида, правильно применённым линейным методом и полным досье вычитаемых расходов большинство жилых продаж можно облагать минимально.

Для иностранца или инвестора 25% применяется почти всегда, а оптимизация — в документации и структуре первоначальной покупки. Подготовка начинается с покупки, а не с продажи.

— До продажи

Закажите расчёт Мас Шевах до выставления объекта

Мы моделируем ваш прирост и находим льготы до подписания договора.

Получить бесплатный анализ

Продолжить чтение