Comprar una vivienda en Israel
Resumen ejecutivo
Comprar en Israel no es solo el precio anunciado. Entre Mas Rechisha, honorarios de abogado, registro en Tabu, costes de mashkanta y — a menudo — un agente, los costes reales de entrada suman entre el 7 % y el 12 % sobre el precio. La diferencia entre una buena y una mala compra es la preparación, no la negociación.
Esta guía te lleva paso a paso en el orden correcto: presupuesto con costes reales, estatus de residente, verificación en Tabu, verificaciones legales, estructura de la oferta y solo entonces negociación. Cada cifra procede de un regulador público israelí: Rashut HaMisim, Directiva 451 del Banco de Israel, tarifa del Colegio de Abogados y Registro de la Propiedad.
- · Presupuesta el 7–12 % del precio en costes de entrada, no el 5 %.
- · Los compradores extranjeros pagan el 8 % de Mas Rechisha desde el primer shekel — sin exención.
- · Desde la enmienda 101 (agosto 2025), los olim obtienen los mismos tramos que los residentes para vivienda única.
- · Nunca firmes un Zichron Devarim — es un contrato vinculante en la ley israelí.
- · Pide tú mismo un extracto reciente de Tabu antes de cada oferta — no confíes en la copia del vendedor.
- · Las comisiones de apertura de mashkanta están limitadas por la Directiva 451 del BoI — todo por encima es negociable.
Costes de adquisición
- Mas Rechisha35,538 ₪
- Lawyer16,520 ₪
- Tabu400 ₪
- Bank appraisal2,000 ₪
- Mortgage opening1,500 ₪
- Moving6,000 ₪
Errores frecuentes
- Firmar un Zichron DevarimLa jurisprudencia israelí considera este preacuerdo un contrato vinculante. Firmarlo activa el reloj de Mas Rechisha y expone a daños.
- Subestimar la factura fiscalLos compradores confunden los tramos de residente para vivienda única con el 8 %/10 % fijo para extranjeros o segunda vivienda. Un piso de 3 M₪ puede costar 240 000 ₪ solo de impuesto.
- Saltarse el shamai (perito)Incluso al contado, un perito independiente detecta defectos ocultos, ampliaciones ilegales y diferencias entre los m² del Tabu y los reales. Coste: 2 000–3 500 ₪. Retorno normalmente inmediato.
- Usar el abogado del vendedorEn Israel no existe un sistema notarial como en Francia o España. Cada parte debe tener su propio abogado. Ahorrar el 0,5 % compartiéndolo casi siempre sale más caro.
- Ignorar el estatus de arrendamiento (Minhal)Cerca de un cuarto del suelo israelí está en régimen de leasehold. Ignorarlo desencadena 'dmey haskama' inesperados en ampliaciones, divisiones o reventa.
- Comprar con dinero del extranjero sin HeterLos bancos israelíes aplican controles AML estrictos. Transferencias desde el extranjero sin expediente de origen de fondos y Heter Havara pueden congelar la operación semanas.
Verificaciones legales
- Nesach Tabu recientePídelo tú mismo online por 11 ₪. Verifica propietarios, cargas, hipotecas, notas y servidumbres. No te fíes de la copia del vendedor — máximo 30 días de antigüedad.
- Expediente municipal (Tik Binyan)Solicita el expediente en el ayuntamiento. Compara el piso real con los planos aprobados. Las obras sin permiso — y sus multas — se transfieren al comprador.
- TABA y TAMARevisa el plan urbanístico (TABA) y el estatus de TAMA 38. Un proyecto TAMA aprobado en el vecino puede añadir 3 años de obras o 3 plantas — impacto material.
- Cuentas del Va'ad BayitPide 12 meses de cuentas del comité y cualquier derrama prevista (ascensor, fachada, TAMA). Las deudas del vendedor pueden pasarte tras la inscripción.
- Certificado de ArnonaEl vendedor debe presentar un 'ishur iriya' antes de la inscripción en Tabu. Nunca liberes el último 10 % sin este documento.
- Nota de advertencia (Hearat Azhara)El abogado inscribe una Hearat Azhara en Tabu el mismo día de la firma. Es la protección más importante antes de la transferencia.
Estrategia de negociación
- Ancla en el precio por m²Convierte cada anuncio a precio por m² y compáralo con las operaciones de Nadlan.gov.il de los últimos 6 meses en el mismo edificio o calle. Un 10 % de brecha es tu movimiento inicial.
- Averigua la motivación del vendedorDivorcio, herencia, mudanza, mejora — cada contexto implica un descuento y un calendario distintos. Pregunta al agente directamente en la primera visita.
- Estructura el calendario de pagosEn Israel es habitual 10 % en la firma, 80 % en la entrega, 10 % al finalizar Tabu. Cada cambio vale ~0,5 % para la otra parte — cámbialo por descuento.
- Cambia fecha de entrega por precioUn vendedor que necesita cerrar antes de fin de ejercicio fiscal o del inicio del curso cede 1–3 % por un cierre rápido y garantizado. Lleva la preaprobación de la mashkanta.
Análisis de mercado
Dónde está el mercado israelí
En 2025 los precios se movieron de lado tras dos años de corrección. Los volúmenes siguen un 25 % por debajo del pico de 2022, lo que favorece a los compradores preparados. La brecha entre precio anunciado y precio de cierre en Tel Aviv se amplió al 6 %, frente al 3 % en Netanya y el 4 % en Ashdod.
Tipos, LTV y capacidad de financiación
El tipo de referencia del Banco de Israel se estabilizó en 4,25–4,50 %. Un residente puede pedir hasta el 75 % LTV en primera vivienda, 50 % en segunda y 50 % como extranjero. Dominan los prime + 0,5 a + 1,2 %; el fijo no indexado ronda el 5,2–5,8 %.
Preguntas frecuentes
¿Los extranjeros pagan más impuestos?+
Sí. A los extranjeros se les grava como inversores: 8 % hasta ~6 M ₪ y 10 % por encima, desde el primer shekel, sin tramo cero.
¿Puedo financiar desde el extranjero?+
Los bancos israelíes prestan hasta el 50 % LTV a extranjeros, en shekels, contra prueba de ingresos y un expediente completo de origen de fondos. Los tipos suelen ser 0,5–1 % más altos.
¿Cuánto dura una operación?+
Desde la firma del contrato hasta la inscripción en Tabu: 3 a 6 meses en freehold, 4 a 9 en leasehold. La segunda mano cierra más rápido que la obra nueva.
¿Es necesario estar físicamente en Israel?+
No. Un poder notarial apostillado y traducido para tu abogado es suficiente. Solo la apertura de la mashkanta suele requerir una visita al banco o un KYC por vídeo.