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Mas Rechisha : la taxe d'acquisition en Israël

La Mas Rechisha (מס רכישה) est la taxe d'acquisition israélienne. Elle est due par l'acheteur à chaque transaction immobilière et représente, pour un non-résident ou un second achat, le poste de coût le plus important après le prix du bien lui-même.

Son barème progressif change selon votre statut (résident israélien en première acquisition, second bien, non-résident, olé hadash) et selon la valeur du bien. Mal anticipée, elle peut représenter une surprise de 100 000 à 400 000 ₪ sur un budget mal calibré.

Ce guide rassemble les barèmes 2026 actualisés, les règles de calcul, les délais de paiement, les exonérations possibles et les erreurs spécifiques aux acheteurs francophones et étrangers.

Mas Rechisha : définition et principe

La Mas Rechisha est régie par la loi de 1963 sur l'imposition immobilière (Hok Misuy Mekarkein). Elle s'applique à toute acquisition d'un bien immobilier en Israël : appartement, maison, terrain, droits de construction, ou parts de société immobilière.

Elle est calculée sur le prix d'achat déclaré (Shovi HaRechisha) — ou, si l'administration estime que ce prix est sous-évalué, sur la valeur vénale réelle qu'elle réévalue elle-même. Toute manipulation du prix déclaré est une infraction pénale.

Le barème est progressif par tranches, à l'image d'un impôt sur le revenu. Le statut de l'acheteur détermine quel barème s'applique — et c'est ce statut, pas le bien, qui change radicalement le coût.

Barème résident — première acquisition (2026)

Pour un résident israélien dont c'est l'unique bien (dira yechida), le barème 2026 commence à 0 % jusqu'à environ 1 978 000 ₪, puis 3,5 % jusqu'à 2 347 000 ₪, 5 % jusqu'à 6 055 000 ₪, 8 % jusqu'à 20 183 000 ₪, et 10 % au-delà.

Un appartement à 2 500 000 ₪ pour un primo-accédant résident génère donc environ 20 600 ₪ de Mas Rechisha — extrêmement faible par rapport aux autres statuts. C'est l'avantage fiscal le plus important du statut résident.

Pour bénéficier de ce barème, le bien doit devenir votre résidence principale dans les 24 mois, et vous ne devez pas posséder un autre bien à plus de 33 % au moment de la signature.

Barème second bien ou investisseur résident

Pour un résident israélien qui achète un second bien (investissement locatif, résidence secondaire), le barème démarre directement à 8 % sur les premiers 6 055 000 ₪, puis 10 % au-delà.

Un investisseur résident qui achète un appartement à 2 500 000 ₪ paie donc 200 000 ₪ de Mas Rechisha — 10 fois plus qu'un primo-accédant. C'est volontaire : l'État protège le marché du logement principal.

Astuce légale : si vous vendez votre bien principal dans les 24 mois qui suivent l'achat du second, vous pouvez demander la requalification du second en dira yechida et récupérer la différence de taxe — un mécanisme méconnu qui change tout pour les acheteurs en transition.

Barème non-résident et statut olé hadash

Pour un non-résident (toshav hutz), le barème est identique à celui du second achat résident : 8 % jusqu'à 6 055 000 ₪, puis 10 %. Aucun barème préférentiel n'existe sur la première tranche.

Le statut olé hadash (nouvel immigrant) ouvre un barème dérogatoire pendant 7 ans à compter de la alyah : 0,5 % jusqu'à environ 1 988 000 ₪, puis 5 % au-delà — applicable une seule fois pour une résidence principale ou un local commercial.

Important : la qualification olé est rattachée à la date d'alyah, pas à la date d'achat. Beaucoup d'olim francophones perdent ce bénéfice en achetant trop tôt après leur alyah administrative ou en mauvaise structure (au nom d'un parent non-olé, par exemple).

Calcul, déclaration et paiement

La déclaration (mahsav mas rechisha) doit être déposée auprès du Mas Shevach dans les 30 jours suivant la signature du contrat (Heskem Mekher). Au-delà, des pénalités de retard s'appliquent.

Le paiement effectif intervient généralement dans les 60 jours suivant la déclaration. Sans paiement, aucun transfert au Tabu n'est possible — votre bien reste juridiquement inscrit au nom du vendeur.

Le calcul exact dépend de la valeur, du statut, des éventuels co-acquéreurs, et de la structure (personne physique vs société). Une erreur de quelques milliers de shekels est fréquente : votre avocat doit produire un mahsav certifié avant la signature.

Questions fréquentes — Mas Rechisha

Quel est le pourcentage de Mas Rechisha pour un Français qui achète en Israël ?+

Sauf statut olé hadash actif, vous êtes traité comme non-résident : 8 % jusqu'à 6 055 000 ₪ environ, puis 10 % au-delà. Sur un appartement à 2 M ₪, comptez 160 000 ₪ de taxe.

L'olé hadash garde-t-il son avantage à vie ?+

Non. Le barème préférentiel est valable une seule fois et seulement pendant 7 ans à compter de votre date d'alyah officielle. Au-delà, vous basculez sur le barème résident classique.

Peut-on financer la Mas Rechisha avec la mashkanta ?+

Non. Bank Israel interdit que la mashkanta serve à couvrir les frais d'acquisition. La Mas Rechisha doit être payée sur fonds propres, en plus de l'apport personnel sur le prix.

Que se passe-t-il si je sous-évalue le prix dans le contrat ?+

Le Mas Shevach peut réévaluer unilatéralement et exiger la taxe sur la valeur réelle, plus pénalités et intérêts. Pénalement, c'est une fraude fiscale aggravée. Ne jamais accepter cette pratique.

Existe-t-il des exonérations totales ?+

Quelques cas : héritage, donation entre conjoints, certains transferts internes en société familiale, et le barème olé sur première tranche (~0,5 %). Toutes nécessitent validation par votre avocat fiscaliste.

Synthèse : maîtriser la Mas Rechisha

La Mas Rechisha n'est jamais une variable d'ajustement : elle est mécanique, prévisible, et doit être budgétée AVANT de signer un contrat de réservation. Une mauvaise anticipation peut faire dérailler le financement.

Le bon réflexe : faire produire un mahsav par votre avocat dès l'identification d'un bien, vérifier votre statut (résident, second achat, olé, non-résident), et arbitrer la structure d'acquisition (personne physique, indivision, société) en fonction.

Pour un acheteur francophone, le couple avocat fiscaliste + courtier mashkanta est aussi important que le choix du bien lui-même. Demandez-nous une analyse fiscale indépendante avant de signer.

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