— Guide pilier · Fiscalité du vendeur

Mas Shevach : l'impôt sur la plus-value immobilière

Le Mas Shevach (מס שבח) est l'impôt israélien sur la plus-value immobilière, payé par le vendeur à chaque cession d'un bien. Son taux standard est de 25 % sur la plus-value nette — un montant qui peut dépasser 200 000 ₪ sur une vente courante mal préparée.

Le système prévoit cependant de larges exonérations — notamment pour la dira yechida — et un mécanisme de calcul linéaire qui protège les biens détenus depuis longtemps. Bien préparée, une vente peut être totalement exonérée. Mal préparée, elle ampute fortement le produit net.

Ce guide couvre les taux, les exonérations, le calcul linéaire, la déclaration au Mas Shevach, les délais et les stratégies d'optimisation légales pour le vendeur en 2026.

Mas Shevach : définition et taux

Le Mas Shevach est régi par la même loi de 1963 que le Mas Rechisha (Hok Misuy Mekarkein). Il s'applique à toute personne physique ou morale qui cède un droit immobilier en Israël — résident, non-résident, olé hadash compris.

Le taux est de 25 % sur la plus-value nette pour une personne physique (jusqu'à 47 % pour une société selon son régime). La plus-value se calcule : prix de vente − prix d'acquisition revalorisé − frais déductibles (Mas Rechisha payé, avocat, agence, travaux d'amélioration documentés).

Pour les non-résidents, le taux est identique mais la convention fiscale franco-israélienne attribue le pouvoir d'imposition à Israël pour les biens situés en Israël. Pas de double taxation, mais déclaration obligatoire dans le pays de résidence.

L'exonération dira yechida

Un résident israélien qui vend sa résidence principale unique (dira yechida) bénéficie d'une exonération totale de Mas Shevach, sans plafond de plus-value, à condition de l'avoir détenue au moins 18 mois et de ne pas avoir d'autre bien (ou moins de 33 % d'une autre quote-part).

L'exonération est utilisable tous les 18 mois — un mécanisme particulièrement avantageux pour les ménages qui montent en gamme progressivement. Pour les non-résidents, l'exonération n'existe que s'ils prouvent ne posséder aucune résidence dans leur pays d'origine — preuve rarement obtenue.

Le statut olé hadash n'ouvre pas d'exonération supplémentaire côté Mas Shevach (contrairement au Mas Rechisha). Le statut résident, lui, est central pour l'exonération principale.

Le calcul linéaire et les biens anciens

Pour les biens acquis avant 2014, le législateur a introduit un mécanisme de calcul linéaire (heshev shitati) qui exonère totalement la part de plus-value attribuable à la période antérieure au 1ᵉʳ janvier 2014. Seule la plus-value de la période postérieure est imposée à 25 %.

Concrètement, un bien acheté en 2000 et vendu en 2026 verra environ 54 % de la plus-value totalement exonérée. C'est un cadeau fiscal majeur pour les propriétaires de longue durée — encore faut-il le calculer correctement.

Ce mécanisme s'applique automatiquement, mais nécessite un calcul certifié par un avocat ou comptable israélien. Une erreur entraîne un trop-payé qu'il est ensuite difficile de récupérer.

Déclaration, délais et paiement

Le vendeur doit déposer sa déclaration (mahsav mas shevach) auprès du Mas Shevach dans les 30 jours suivant la signature du Heskem Mekher. Au-delà, des pénalités s'appliquent.

Le paiement intervient sous 60 jours environ. Sans paiement, l'attestation fiscale (ishur misim) ne peut être délivrée — et sans cette attestation, aucun transfert au Tabu n'est possible. Le vendeur reste légalement propriétaire et l'acheteur est bloqué.

Beaucoup de vendeurs francophones négligent ce calendrier et créent des retards de plusieurs mois. Le bon réflexe : faire produire un mahsav prévisionnel AVANT la mise en vente.

Questions fréquentes — Mas Shevach

Quel est le taux du Mas Shevach en Israël ?+

25 % sur la plus-value nette pour une personne physique. Une société peut être imposée jusqu'à 47 % selon son régime.

L'exonération dira yechida est-elle automatique ?+

Non. Il faut la demander dans la déclaration et prouver : résidence principale, unique, détenue au moins 18 mois, pas d'autre bien à plus de 33 %.

Un non-résident peut-il être exonéré ?+

Théoriquement oui s'il prouve ne posséder aucune résidence dans son pays — preuve rarement acceptée. En pratique, le non-résident paie le Mas Shevach plein.

Comment fonctionne le calcul linéaire ?+

Pour un bien acquis avant 2014, la plus-value est répartie au prorata temporis. Seule la part postérieure au 1ᵉʳ janvier 2014 est imposée à 25 %.

Les travaux d'amélioration sont-ils déductibles ?+

Oui, à condition d'être documentés par factures TVA. Pensez à conserver toutes vos factures de rénovation.

Synthèse : maîtriser le Mas Shevach

Le Mas Shevach est rarement une fatalité. Avec une dira yechida bien gérée, un calcul linéaire correctement appliqué et un dossier de frais déductibles complet, la plupart des ventes résidentielles peuvent être très peu imposées.

Pour le non-résident ou l'investisseur, l'enjeu est différent : le 25 % s'applique presque toujours, et l'optimisation passe par la documentation des frais et la structure d'acquisition initiale.

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