— Guide pilier · Renouveau urbain

Tama 38 & Pinui Binui : la rénovation urbaine en Israël

Tama 38 (תמ״א 38) et Pinui Binui (פינוי בינוי) sont les deux grands programmes israéliens de renouvellement urbain. Ils permettent au propriétaire de transformer un appartement ancien en bien neuf — gratuitement ou avec une indemnisation — en échange de droits à bâtir cédés au promoteur.

Bien comprise, l'opération crée de la valeur (parfois +30 à +60 % du prix initial), améliore la sécurité parasismique et modernise complètement le bien. Mal négociée, elle expose à des années de procédure et à des indemnisations sous-évaluées.

Ce guide rassemble les principes de chaque programme, les ratios d'indemnisation standards, les délais, la fiscalité applicable et les pièges spécifiques aux acheteurs et propriétaires francophones.

Tama 38 : renforcement sur place

Tama 38 est un plan national qui autorise les promoteurs à ajouter des étages, des ascenseurs, des balcons et des parkings à un immeuble existant, en échange du renforcement parasismique de la structure. Le bâtiment d'origine n'est pas démoli.

Le propriétaire récupère un appartement rénové (Tama 38/1) ou totalement reconstruit (Tama 38/2 — démolition-reconstruction). Pas de paiement du propriétaire : le promoteur se rembourse en vendant les appartements ajoutés.

Conditions : immeuble construit avant 1980, accord requis de 66 % des copropriétaires (50 % depuis 2020 pour certaines variantes), permis municipal. Calendrier : 3-5 ans en moyenne entre accord et livraison.

Pinui Binui : démolition-reconstruction de quartier

Pinui Binui est un programme plus large : démolition complète d'un îlot ancien et reconstruction de tours neuves à la place. Le propriétaire reçoit gratuitement un appartement neuf plus grand dans le nouvel ensemble.

Le ratio standard : 1 appartement ancien → 1 appartement neuf 25-50 % plus grand, dans le même quartier. Plus relogement temporaire et indemnisation des frais durant le chantier (3-4 ans).

Conditions : accord requis de 80 % des copropriétaires (66 % depuis la réforme 2024), validation du plan urbain (Tab״a), promoteur agréé. Procédure : 7-10 ans en moyenne — long, mais valeur créée importante.

Fiscalité applicable

Avantage fiscal majeur : la cession des droits à bâtir au promoteur est exonérée de Mas Shevach pour le propriétaire. La plus-value sur le nouvel appartement n'est imposée qu'à la revente future.

Pour le promoteur : Mas Rechisha à taux plein sur les nouveaux appartements vendus, plus TVA 17 %. Le propriétaire d'origine, lui, ne paie ni Mas Rechisha ni TVA sur son nouvel appartement.

Attention : si vous achetez un appartement déjà engagé en Tama 38 / Pinui Binui, demandez TOUS les contrats signés avec le promoteur. Le statut juridique de l'opération en cours détermine la valeur réelle du bien.

Investir dans un bien Tama 38 / Pinui Binui

Acheter dans un immeuble candidat à Tama 38 ou Pinui Binui peut multiplier la valeur en 5-10 ans. Mais les risques sont réels : opposition de copropriétaires, faillite du promoteur, blocage municipal, retard de plusieurs années.

Vérifications incontournables avant achat : pourcentage de copropriétaires déjà signataires, identité et solidité du promoteur, état du permis municipal, contrats existants avec le promoteur, garanties bancaires fournies (Hok Mecher).

Stratégie typique : viser des immeubles déjà à 50 %+ d'accord avec promoteur solide et permis en cours — ratio risque/rendement optimal.

Questions fréquentes — Tama 38 & Pinui Binui

Quelle différence entre Tama 38 et Pinui Binui ?+

Tama 38 renforce un immeuble existant (avec ajouts d'étages). Pinui Binui démolit et reconstruit complètement un quartier.

Le propriétaire paie-t-il quelque chose ?+

Non. Le promoteur finance tout en se rémunérant via les appartements ajoutés ou les tours neuves vendues. Aucun coût direct pour le propriétaire.

Combien de temps ça prend ?+

Tama 38 : 3-5 ans accord-livraison. Pinui Binui : 7-10 ans, plus complexe car démolition complète et relogement.

Quel pourcentage d'accord faut-il ?+

Tama 38 : 66 % (parfois 50 %). Pinui Binui : 80 % avant la réforme 2024, 66 % après. Un opposant minoritaire ne bloque plus systématiquement.

Peut-on acheter un appartement déjà engagé ?+

Oui, c'est même une stratégie courante. Mais vérifiez les contrats existants, le promoteur, et les garanties Hok Mecher avant de signer.

Synthèse : tirer parti du renouveau urbain

Tama 38 et Pinui Binui sont parmi les meilleurs leviers de création de valeur immobilière en Israël — à condition d'investir dans un projet sérieusement avancé avec un promoteur solide.

Pour un propriétaire d'immeuble ancien à Tel Aviv, Bat Yam ou Ramat Gan, ne pas étudier ces programmes revient souvent à laisser plusieurs centaines de milliers de shekels sur la table.

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