Cómo obtener una Mashkanta: la guía completa

Mashkanta: qué es realmente

Una mashkanta es un préstamo inmobiliario garantizado con hipoteca inscrita en el Tabu. Su particularidad israelí: casi nunca se compone de una sola línea. Es un ensamblaje de 2 a 4 tramos (maslulim) con características distintas.

Cada maslul tiene su lógica: un tipo fijo no indexado (kalats) protege parte del capital frente a la inflación, un tipo variable Prime sigue la política monetaria del Banco de Israel, un tipo indexado al madad (IPC) protege al banco pero expone al prestatario.

Entender esta estructura es la clave: dos ofertas bancarias con un «tipo medio» idéntico pueden presentar riesgos y costes totales muy distintos. El mix determina su exposición al alza de tipos, a la inflación y a las penalizaciones por amortización anticipada.

Nuestro principio: nunca comparar dos ofertas por el tipo nominal sino por el coste total simulado sobre la duración real de tenencia, integrando inflación, amortizaciones parciales probables y penalizaciones.

Condiciones y topes LTV del Banco de Israel

El Banco de Israel impone tres topes LTV no negociables: 75% para un residente israelí en primera adquisición, 50% para un residente que compra una segunda vivienda, y 50% para un no residente — sea cual sea su situación familiar o patrimonial.

Estos topes se aplican al valor de tasación bancaria, no al precio de compra. Si el banco tasa su inmueble un 10% por debajo del precio, su aportación personal aumenta en consecuencia. Una tasación baja es una causa frecuente de bloqueo del expediente en el último momento.

Segundo criterio: la ratio cuota/ingreso neto. La regla general es que la cuota mensual total (mashkanta + otros créditos) no debe superar aproximadamente el 40% del ingreso neto mensual. Más allá, el banco rechaza o exige co-deudor o garantías adicionales.

Tercer criterio: la edad. La suma edad actual + duración de la mashkanta no debe exceder aproximadamente los 75 años para la última cuota. Un prestatario de 55 años quedará por tanto limitado a 20 años, lo que aumenta las cuotas.

Los principales maslulim y su lógica

El maslul kalats (tipo fijo no indexado) es el tramo más previsible: tipo fijo durante toda la duración, capital reembolsado en shekels nominales. Seguridad máxima, pero tipo nominal más alto. El Banco de Israel impone un mínimo de un tercio del préstamo en tipo fijo no indexado.

El maslul de tipo fijo indexado madad (KZH) ofrece un tipo fijo más bajo, pero el capital se indexa a la inflación. Si la inflación es alta, el capital pendiente aumenta. Maslul a manejar con cautela.

El maslul Prime sigue el tipo Prime del Banco de Israel. Variable, corto plazo, sin penalización por amortización anticipada. Excelente en fase de bajada de tipos, arriesgado en fase de subida.

El maslul variable indexado (tipo variable + indexación madad) es el más arriesgado: doble exposición a la subida de tipos y a la inflación. A evitar o limitar.

Elegir el mix adecuado según su perfil

El mix ideal depende de cuatro parámetros: su horizonte, su tolerancia al riesgo de inflación, su capacidad para soportar una subida de la cuota y la curva de tipos del momento.

Perfil prudente a largo plazo: mayoría kalats fijo (50%), un tercio Prime, el resto KZH. Coste inicial mayor pero visibilidad máxima.

Perfil reventa a 7-10 años: más Prime (40-50%), menos KZH, kalats limitado al mínimo regulatorio. Se acepta más riesgo a corto plazo para reducir el coste medio.

Perfil no residente: evitar al máximo los maslulim indexados madad, privilegiar kalats largo y Prime por flexibilidad de amortización anticipada.

Construir un expediente bancario que pasa

El expediente bancario determina el tipo que el banco le ofrece. Un expediente bien construido obtiene tipos 0,3 a 0,8 puntos inferiores a uno medio en el mismo perfil. A 25 años, entre 80 000 y 200 000 ₪ de diferencia.

Documentos estándar: identificación, certificado de ingresos (3 últimas nóminas o balance para autónomos), extractos bancarios 6 a 12 meses, certificados de créditos en curso, justificantes de aportación personal y su origen.

Para un no residente: ingresos demostrados del país de residencia (traducciones juradas), extractos bancarios extranjeros 12 meses, justificantes fiscales y a menudo una garantía adicional.

Nuestro método: preparar el expediente 60 a 90 días antes de la firma, obtener una aprobación de principio por escrito de 2 a 3 bancos en paralelo y llegar a la firma con una carta de compromiso firme.

Recurrir a un bróker hipotecario

Un yoetz mashkantaot (bróker independiente) factura de media 6 000 a 12 000 ₪ por un acompañamiento completo. La cuestión no es el coste sino el retorno: en un préstamo de 1,5 M ₪, ahorrar 0,2 puntos a 25 años son unos 60 000 ₪.

El papel del bróker: analizar su perfil, construir el mix óptimo, negociar en paralelo con 3 a 4 bancos, comparar las ofertas al coste total real y acompañar hasta la firma.

Para un no residente, el bróker es casi indispensable: pocos bancos tratan expedientes extranjeros y los que lo hacen tienen políticas muy distintas.

Criterio de elección: un bróker independiente, que hable su idioma, con experiencia en expedientes similares y capaz de producir una comparativa cifrada escrita.

Mashkanta para no residentes y compradores extranjeros

Los no residentes son elegibles para la mashkanta israelí pero bajo condiciones: LTV máximo 50%, tipos generalmente 0,3 a 0,7 puntos superiores, expediente más pesado y elección limitada de bancos.

Principales bancos que tratan expedientes extranjeros: Bank Leumi, Bank Hapoalim, Mizrahi-Tefahot, Bank Discount. Cada uno con su política.

Anticipar la conversión EUR/ILS o USD/ILS: un expediente de 24 a 36 meses expone a 5 a 15% de variación cambiaria. Compre los shekels al contado y bloquéelos, o prevea una cobertura cambiaria.

Error frecuente: iniciar el proceso de compra antes de tener una aprobación bancaria escrita. Un depósito sin aprobación bancaria puede perderse si la mashkanta se deniega.

Tipos de mercado y entorno 2026

El tipo Prime del Banco de Israel determina indirectamente todos los tipos variables. Tras el ciclo de subidas 2022-2024, el mercado 2026 ha entrado en una fase de estabilización, con tipos fijos no indexados en torno al 5-5,5% para los mejores perfiles, y Prime en torno a Prime + 0,3 a + 0,6.

Los tipos indexados aparecen más bajos (3-4%) pero esta diferencia es engañosa: el capital indexado aumenta con la inflación. Con inflación 3%, un madad 3,5% equivale económicamente a un kalats 6,5% nominal.

Nuestro principio: nunca firmar una mashkanta por el tipo de reclamo. Siempre pedir la simulación al coste total sobre la duración real, con hipótesis de inflación 2% y 3,5%.

El mercado se mueve rápido. Una carta de aprobación de principio es válida 30 a 90 días. Más allá, las condiciones se retarifican al mercado del día de firma.

Los 10 errores más costosos

1. 01Firmar la primera oferta bancaria sin comparación estructurada con 2 o 3 bancos más.
2. 02Comparar ofertas por el tipo nominal en lugar del coste total simulado.
3. 03Sobreponderar maslulim indexados para mostrar un tipo de reclamo menor.
4. 04Ignorar las penalizaciones por amortización anticipada en tramos fijos.
5. 05Subestimar el seguro de vida obligatorio y el seguro de hogar, hasta 0,1% del capital al año.
6. 06No anticipar la bajada de ingresos (jubilación, baja maternal) a lo largo del periodo.
7. 07Para no residentes: descuidar la cobertura cambiaria EUR/ILS en la fase de pago.
8. 08Elegir una duración demasiado corta que estrangula la tesorería mensual cuando un mix más largo con Prime mayoritario sería más barato.
9. 09No incluir las comisiones bancarias de apertura, tasación y seguro en el presupuesto inicial.
10. 10Firmar sin leer y comprender cada cláusula del contrato de préstamo, en particular las condiciones de impago y ejecución.

El calendario tipo de una mashkanta

T-90 días antes de la firma: apertura del expediente, depósito de documentos, solicitud de aprobación de principio (Ishur Ekroni) a 2 o 3 bancos. La aprobación llega en 7 a 14 días.

T-60: elección del banco retenido, solicitud de tasación bancaria del bien. La tasación tarda 10 a 21 días y puede modificar el LTV final.

T-30: firma del contrato de préstamo, inscripción provisional de la hipoteca, contratación de seguros de vida y hogar.

Día D: liberación de fondos por el banco directamente al notario o abogado, que paga al vendedor según el calendario contractual. Inscripción definitiva de la hipoteca en el Tabu en las semanas siguientes.