Mas Rechisha: el impuesto de compra inmobiliaria en Israel
La Mas Rechisha (מס רכישה) es el impuesto israelí de compra inmobiliaria. Lo paga el comprador en cada transacción y representa, para un no residente o inversor, la mayor partida después del precio del propio inmueble.
Su escala progresiva depende de su estatus (residente israelí en primera adquisición, segunda vivienda, no residente, olé hadash) y del valor del bien. Mal anticipada, puede suponer una sorpresa de 100 000 a 400 000 ₪.
Esta guía reúne las escalas 2026 actualizadas, las reglas de cálculo, los plazos, las exenciones y los errores típicos de los compradores hispanohablantes y extranjeros.
Mas Rechisha: definición y principio
Regida por la Ley de Tributación Inmobiliaria de 1963 (Hok Misuy Mekarkein). Se aplica a toda adquisición: piso, casa, terreno, derechos de edificación o participaciones en sociedad inmobiliaria.
Se calcula sobre el precio declarado — o, si la administración lo considera infravalorado, sobre el valor de mercado que ella misma revisa. Manipular el precio declarado es delito penal.
La escala es progresiva por tramos. El estatus del comprador determina qué escala aplica — y eso, no el bien, cambia radicalmente el coste.
Escala residente — primera adquisición (2026)
Para residente israelí con vivienda única (dira yechida): 0% hasta ~1 978 000 ₪, 3,5% hasta 2 347 000 ₪, 5% hasta 6 055 000 ₪, 8% hasta 20 183 000 ₪, 10% por encima.
Un piso de 2 500 000 ₪ para primer comprador residente genera unos 20 600 ₪ de Mas Rechisha — drásticamente bajo frente a otros estatus. Es la mayor ventaja fiscal del residente.
Para beneficiarse: el bien debe ser residencia principal en 24 meses y no debe poseer más del 33% de otra vivienda al firmar.
Escala segunda vivienda / inversor residente
Para residente que compra segunda vivienda: 8% sobre los primeros 6 055 000 ₪, 10% por encima.
Un inversor residente con piso de 2 500 000 ₪ paga 200 000 ₪ — 10 veces más que el primer comprador. Política deliberada de protección al mercado de vivienda principal.
Truco legal: si vende su vivienda principal actual en los 24 meses tras comprar la segunda, puede solicitar la recalificación como dira yechida y recuperar la diferencia.
Escalas no residente y olé hadash
Para no residente (toshav hutz): escala idéntica a la segunda vivienda residente: 8% hasta 6 055 000 ₪, 10% después. Sin tramo preferencial inicial.
El estatus olé hadash abre una escala preferencial durante 7 años desde la aliá: 0,5% hasta ~1 988 000 ₪, 5% encima — utilizable una sola vez para residencia principal o local comercial.
Importante: la cualificación olé se vincula a la fecha de aliá oficial, no a la fecha de compra. Muchos olim pierden el beneficio por comprar demasiado pronto o con estructura incorrecta.
Cálculo, declaración y pago
La declaración (mahsav mas rechisha) debe presentarse al Mas Shevach en 30 días desde la firma del contrato (Heskem Mekher). El retraso genera sanciones.
El pago efectivo suele realizarse en 60 días desde la declaración. Sin pago, no hay inscripción en el Tabu — el bien sigue registrado a nombre del vendedor.
El cálculo exacto depende de valor, estatus, coadquirentes y estructura (persona física vs sociedad). Errores de miles de shekels son frecuentes: su abogado debe emitir un mahsav certificado antes de firmar.
Preguntas frecuentes — Mas Rechisha
¿Qué tipo de Mas Rechisha paga un extranjero que compra en Israel?+
Sin estatus olé activo se le trata como no residente: 8% hasta ~6 055 000 ₪, 10% después. En un piso de 2M ₪ cuente 160 000 ₪.
¿El olé hadash conserva la ventaja de por vida?+
No. La escala preferencial vale una sola vez y solo durante 7 años desde la fecha oficial de aliá. Después vuelve a la escala estándar.
¿Se puede financiar la Mas Rechisha con la mashkanta?+
No. El Banco de Israel prohíbe que la mashkanta cubra gastos de adquisición. La Mas Rechisha se paga con fondos propios además de la aportación al precio.
¿Y si subvaloro el precio en el contrato?+
Mas Shevach puede revalorar unilateralmente y exigir el impuesto sobre el valor real, más sanciones e intereses. Penalmente, fraude fiscal agravado. Nunca acepte esta práctica.
¿Existen exenciones totales?+
Algunos casos: herencia, donación entre cónyuges, ciertas transferencias internas en sociedades familiares, y el tramo olé inicial (~0,5%). Todas requieren validación de su abogado fiscalista.
Síntesis: dominar la Mas Rechisha
La Mas Rechisha no es nunca una variable de ajuste: es mecánica, predecible y debe presupuestarse ANTES de firmar un contrato de reserva. Una mala anticipación puede descarrilar la financiación.
Buen reflejo: que su abogado emita un mahsav nada más identificar el bien, verificar su estatus (residente, segunda vivienda, olé, no residente) y arbitrar la estructura (persona física, indivisa, sociedad).
Para un comprador hispanohablante, el binomio abogado fiscalista + bróker mashkanta es tan importante como elegir el bien. Pídanos un análisis fiscal independiente antes de firmar.
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