Tama 38 y Pinui Binui: renovación urbana en Israel
Tama 38 (תמ״א 38) y Pinui Binui (פינוי בינוי) son los dos grandes programas israelíes de renovación urbana. Permiten al propietario transformar un piso antiguo en uno nuevo —gratis o con compensación— a cambio de derechos de edificación cedidos al promotor.
Bien entendida, la operación crea valor (a menudo +30-60% sobre el precio original), mejora la seguridad sísmica y moderniza completamente el inmueble. Mal negociada, expone a años de procedimiento y compensaciones infravaloradas.
Esta guía cubre los principios de cada programa, los ratios estándar de compensación, plazos, fiscalidad y trampas específicas para compradores y propietarios extranjeros.
Tama 38: refuerzo en el sitio
Tama 38 es un plan nacional que permite a los promotores añadir plantas, ascensores, balcones y plazas de garaje a un edificio existente a cambio del refuerzo sísmico de la estructura. El edificio original no se demuele.
El propietario recibe un piso renovado (Tama 38/1) o totalmente reconstruido (Tama 38/2 — demolición-reconstrucción). Sin pago del propietario: el promotor se recupera vendiendo los pisos añadidos.
Condiciones: edificio construido antes de 1980, acuerdo del 66% de copropietarios (50% desde 2020 para ciertas variantes), permiso municipal. Plazo: 3-5 años de media entre acuerdo y entrega.
Pinui Binui: demolición-reconstrucción de barrio
Pinui Binui es más amplio: demolición completa de una manzana antigua y construcción de torres nuevas en su lugar. El propietario recibe gratis un piso nuevo más grande en el nuevo conjunto.
Ratio estándar: 1 piso antiguo → 1 piso nuevo un 25-50% más grande, en el mismo barrio. Más realojamiento temporal y compensación de gastos durante los 3-4 años de obra.
Condiciones: acuerdo del 80% de copropietarios (66% desde la reforma 2024), validación del plan urbano, promotor licenciado. Procedimiento: 7-10 años de media — largo pero crea valor significativo.
Fiscalidad aplicable
Ventaja fiscal mayor: la cesión de derechos al promotor está exenta de Mas Shevach para el propietario. La plusvalía sobre el nuevo piso solo se grava en la reventa futura.
Para el promotor: Mas Rechisha pleno sobre los pisos nuevos vendidos, más IVA 17%. El propietario original no paga ni Mas Rechisha ni IVA sobre su nuevo piso.
Atención: si compra un piso ya comprometido en Tama 38 / Pinui Binui, pida TODOS los contratos firmados con el promotor.
Invertir en un piso Tama 38 / Pinui Binui
Comprar en un edificio candidato puede multiplicar el valor en 5-10 años. Pero los riesgos son reales: oposición de copropietarios, quiebra del promotor, bloqueo municipal, retrasos de años.
Verificaciones imprescindibles antes de comprar: porcentaje de copropietarios ya firmantes, identidad y solidez del promotor, estado del permiso municipal, contratos existentes, garantías bancarias (Hok Mecher).
Estrategia típica: apuntar a edificios ya al 50%+ de acuerdo con promotor sólido y permiso en curso — ratio riesgo/rendimiento óptimo.
Preguntas frecuentes — Tama 38 y Pinui Binui
¿Diferencia entre Tama 38 y Pinui Binui?+
Tama 38 refuerza un edificio existente (con plantas añadidas). Pinui Binui demuele y reconstruye un barrio.
¿El propietario paga algo?+
No. El promotor financia todo y se recupera con los pisos añadidos o torres nuevas vendidas. Sin coste directo.
¿Cuánto tarda?+
Tama 38: 3-5 años acuerdo-entrega. Pinui Binui: 7-10 años, más complejo por demolición completa y realojamiento.
¿Qué porcentaje de acuerdo se exige?+
Tama 38: 66% (a veces 50%). Pinui Binui: 80% antes de reforma 2024, 66% después.
¿Puedo comprar un piso ya comprometido?+
Sí, estrategia común. Verifique contratos existentes, promotor y garantías Hok Mecher antes de firmar.
Síntesis: aprovechar la renovación urbana
Tama 38 y Pinui Binui son de las mejores palancas de creación de valor inmobiliario en Israel, siempre que se invierta en un proyecto seriamente avanzado con un promotor sólido.
Para un propietario de edificio antiguo en Tel Aviv, Bat Yam o Ramat Gan, no estudiar estos programas suele equivaler a dejar cientos de miles de shekels sobre la mesa.
Haga analizar su proyecto Tama 38 o Pinui Binui
Evaluamos la oferta del promotor, el ratio de compensación y las garantías jurídicas antes de firmar.
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