תל אביב

474,530 תושבים

מקור : הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ״ס) — אוכלוסיית יישובים, למ״ס 2023 · 31.12.2023

8 מתוך 10

מקור : הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ״ס) — מדד סוציו-אקונומי של רשויות מקומיות, למ״ס · 31.12.2023

חל על כל רכישה, במדרגות מס פרוגרסיביות ובמדרגות נפרדות לדירה יחידה, דירה נוספת ותושבי חוץ.

מקור : רשות המסים בישראל · 1.1.2026

שיעור המימון מוגבל ברגולציה: הגבוה ביותר לדירה יחידה, נמוך יותר לדירה חליפית, והנמוך ביותר למשקיעים.

מקור : בנק ישראל · 1.1.2026

כל נכס בתל אביב מזוהה בגוש ובחלקה, הניתנים לבדיקה בשכבה הקדסטרלית הלאומית.

מקור : המרכז למיפוי ישראל / GovMap · 1.1.2026

בעלות, משכנתאות, הערות אזהרה וזיקות הנאה נקבעות בנסח טאבו, או ברישום רמ״י / חברה משכנת לפי העניין.

מקור : משרד המשפטים — לשכת רישום המקרקעין (טאבו) · 1.1.2026

תמ״א 38 הקלאסית הופסקה; ההתחדשות מתבצעת כיום בפינוי-בינוי ובתוכניות מקומיות, שיש לבדוק את מעמדן לכל בניין.

מקור : עיריית תל אביב-יפו — שירותי תכנון · 1.1.2026

לקנות דירה בתל אביב

הסדר חשוב יותר מהמהירות: הגדירו שימוש (מגורים, משפחה, השקעה), קבלו אישור עקרוני למשכנתא, ורק אז סננו לפי מיקרו-מיקום. לפני חתימה — נסח טאבו, אימות גוש/חלקה, מעמד תכנוני והתחדשות עירונית, ובדיקת חוזה על ידי עורך דין מקרקעין. נדל״ן יכול לבצע את הבדיקות האלה לכתובת מסוימת.

מחירי נדל״ן בתל אביב

איננו מפרסמים מחיר עדכני יחיד לתל אביב: הפער בין תתי-השווקים גדול מכל שינוי שנתי, ומחיר מבוקש אינו מחיר עסקה. הדרך המהימנה היא להשוות עסקאות רשומות אחרונות של נכסים דומים באותו גוש, ואז להתאים לקומה, מעלית, חניה, מצב ופוטנציאל התחדשות. בקשו מדוד השוואה ברמת הכתובת.

איזו שכונה לבחור בתל אביב?

אין שכונה טובה ביותר באופן אובייקטיבי — יש התאמה טובה ביותר. משפחות שוקלות אזורי רישום, פארקים ורחובות שקטים; רוכשים צעירים ומשקיעים שוקלים חיי לילה, נגישות לרכבת הקלה ועומק שוק השכירות; רוכשים לטווח ארוך שוקלים התחדשות עירונית. הגדירו שניים-שלושה קריטריונים ואז בחנו רחובות מועמדים.

להשקיע בתל אביב

תל אביב היא שוק של עליית ערך ונזילות, לא שוק תשואה: התשואות ברוטו נמוכות מבנייתית, והנטו חייב לספוג ועד בית, תקופות ריקות, ניהול, תחזוקה ומיסוי שכר דירה מעל תקרת הפטור. חשבו נטו ולא ברוטו, ובדקו את מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת לפני התחייבות.

רכישה ראשונה בתל אביב

רכישה ראשונה נהנית ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה ומשיעור המימון הגבוה ביותר, מה שמשנה מהותית את התקציב האפשרי. בנו את התוכנית מעלות הכניסה הכוללת — הון עצמי, מס, עורך דין, תיווך, שמאות, מעבר ושיפוץ — ולא ממחיר המודעה, ואמתו את מעמד הדירה היחידה לפני החתימה.

מיסוי ברכישה

הרוכש משלם מס רכישה במדרגות פרוגרסיביות, שונות לדירה יחידה, דירה נוספת ותושב חוץ; המוכר עשוי לחוב במס שבח. המדרגות מתעדכנות מעת לעת ברשות המסים — חשבו תמיד לפי המדרגות התקפות למעמדכם המדויק.

מימון ומשכנתא

משכנתא בישראל נבנית מתמהיל מסלולים (פריים, קבועה צמודה או לא צמודה, משתנה) — התמהיל, ולא רק הריבית המוצגת, קובע את החשיפה החודשית. הרגולציה מגבילה את שיעור המימון לפי פרופיל הרוכש ואת חלק מסלול הפריים. קבלו אישור עקרוני לפני משא ומתן ובחנו את ההחזר מול עליית ריבית.

קדסטר: גוש וחלקה

גוש, חלקה ובדירות גם תת-חלקה הם הזהות של הנכס — כתובת לבדה אינה מספיקה. הם מאפשרים לאתר את הזכויות הרשומות, גבולות החלקה, התוכניות החלות והערות רשומות. נדל״ן יכולה לתרגם כתובת בתל אביב לחלקה ולהצליב אותה עם ההקשר התכנוני והרישומי.

בדיקות משפטיות לפני רכישה

מינימום לפני חתימה: נסח טאבו (או רמ״י / חברה משכנת), זהות המוכרים וכשרותם, משכנתאות והערות קיימות, היתרי בנייה וחריגות, הצמדת חניה ומחסן, חובות ועד בית, הסכמי התחדשות עירונית שנחתמו, וגילוי מצד המוכר על מומים ידועים. את התיק הזה חייב לנהל עורך דין מקרקעין.

פלורנטין

שכונה דרומית צפופה, צעירה ויצירתית, דירות קטנות וישנות, חיי לילה ובתי מלאכה.

ביקוש השכירות עמוק, אך יש לבדוק את מצב הבניין, חשיפה לרעש ומעמד ההתחדשות של הגוש לפני שמניחים עליית ערך.

נווה צדק

שכונה היסטורית נמוכה סמוך לים, אופי משומר, נכסים נדירים ולא סטנדרטיים.

כללי שימור עשויים להגביל עבודות ולייקר שיפוץ; יש מעט עסקאות השוואה, ולכן ההערכה חייבת להיות ספציפית לנכס.